Vous êtes propriétaire d’un terrain et vous souhaitez connaître sa valeur sur le marché de la construction ? Ou peut-être êtes-vous à la recherche d’un terrain pour y bâtir votre future maison ? Dans tous les cas, l’estimation du prix d’un terrain constructible est une étape cruciale dans la réalisation de votre projet immobilier. Dans cet article, nous vous donnons toutes les clés pour réussir cette étape et optimiser au mieux la valeur de votre bien.
Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
Un terrain constructible est un terrain qui peut accueillir une construction, qu’elle soit à usage d’habitation, commercial ou industriel. Pour être considéré comme tel, il doit respecter plusieurs critères définis par le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) de la commune concernée. Ces plans précisent notamment la zone géographique dans laquelle le terrain se situe (zone urbaine, agricole, naturelle…), ainsi que les règles d’urbanisme applicables à cette zone (hauteur maximale des constructions, coefficient d’occupation des sols…).
Il est donc essentiel de consulter ces documents avant toute démarche de construction ou d’estimation du prix du terrain. Vous pouvez les obtenir auprès de la mairie de la commune concernée ou sur le site internet du service public.
Les facteurs influençant le prix d’un terrain constructible
Le prix d’un terrain constructible dépend de plusieurs facteurs, qui peuvent varier d’une région à l’autre, voire d’une commune à l’autre. Parmi les principaux éléments à prendre en compte pour estimer la valeur d’un terrain, on peut citer :
- La localisation : un terrain situé dans une zone prisée ou en plein essor (proche des transports en commun, des commerces, des écoles…) aura généralement une valeur plus élevée qu’un terrain enclavé ou isolé.
- La surface : plus un terrain est grand, plus son prix au mètre carré sera élevé. Cependant, il faut aussi tenir compte de la constructibilité du terrain, c’est-à-dire de la surface maximale autorisée pour la construction (déterminée par le coefficient d’occupation des sols).
- La viabilisation : un terrain viabilisé (c’est-à-dire raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité et de gaz) sera plus cher qu’un terrain non viabilisé.
- Le niveau de difficulté pour construire: un terrain plat et sans contraintes particulières (rochers à dynamiter, présence d’eau souterraine…) sera plus facile à aménager et donc plus attractif pour les acheteurs potentiels.
Ces facteurs sont autant de critères à prendre en compte lors de l’estimation du prix d’un terrain constructible. Pour obtenir une estimation la plus précise possible, il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier, qui saura analyser les spécificités du terrain et son environnement.
Comment estimer la valeur d’un terrain constructible ?
Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour estimer la valeur d’un terrain constructible. Parmi les plus courantes, on retrouve :
- L’analyse des transactions récentes : cette méthode consiste à étudier les prix de vente des terrains similaires situés dans la même zone géographique. Elle permet d’obtenir une fourchette de prix au mètre carré, qui pourra ensuite être ajustée en fonction des spécificités du terrain concerné.
- La méthode du coût de revient : elle consiste à calculer le coût total de réalisation du projet immobilier (achat du terrain, travaux de viabilisation et de construction…), puis à déterminer le prix de vente nécessaire pour assurer une rentabilité suffisante. Cette méthode est particulièrement adaptée aux projets immobiliers complexes ou atypiques.
- La méthode des professionnels : elle fait appel à l’expertise d’un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire, expert foncier…), qui évaluera le prix du terrain en tenant compte de l’ensemble des critères mentionnés précédemment (localisation, surface, viabilisation…).
Quelle que soit la méthode utilisée, il est important de garder à l’esprit que l’estimation obtenue n’est qu’une indication du prix de marché et ne garantit pas la vente ou l’achat du terrain à ce prix. De nombreux facteurs peuvent influencer la négociation, tels que la motivation des parties, la concurrence ou encore les conditions économiques.
Les démarches pour vendre ou acheter un terrain constructible
Une fois l’estimation du prix du terrain constructible réalisée, plusieurs démarches doivent être effectuées pour concrétiser la vente ou l’achat :
- Pour le vendeur : il doit constituer un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant notamment un état des risques naturels et technologiques (ERNT) et, le cas échéant, un diagnostic amiante ou plomb. Il doit également faire réaliser un bornage du terrain par un géomètre-expert.
- Pour l’acheteur : il doit étudier en détail le projet immobilier qu’il souhaite réaliser sur le terrain (type de construction, budget…), ainsi que les contraintes réglementaires liées au PLU ou POS. Il doit également s’assurer de la faisabilité de son projet auprès des services d’urbanisme de la commune concernée.
- La signature d’un compromis de vente : cette étape engage les deux parties à conclure la vente dans un délai généralement compris entre 2 et 3 mois. L’acheteur verse alors un acompte représentant généralement 5 % à 10 % du prix de vente.
- La signature de l’acte de vente chez le notaire : elle officialise la transaction et entraîne le versement du solde du prix de vente par l’acheteur, ainsi que le paiement des frais de notaire (environ 7 % à 8 % du prix de vente).
En suivant ces étapes et en prenant en compte les différents facteurs influençant le prix d’un terrain constructible, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet immobilier.